Avvocato Giulia Santoro | La responsabilità da infiltrazioni tra disciplina ex art. 2051 c.c. e riparto delle spese ex art. 1126 c.c.
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La responsabilità da infiltrazioni tra disciplina ex art. 2051 c.c. e riparto delle spese ex art. 1126 c.c.

_midLe Sezioni Unite di Cassazione con sent. 10 Maggio 2016, n. 9449, hanno affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma l, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Il principio citato, affermato in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale di conseguenza anche nel caso in cui si discute pur sempre di danni da omessa conseguenze quali il crollo della terrazza a livello.

La Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato tale regola dell’art. 1126 cc ma non ha preliminarmente provveduto a verificare, in base ad accertamenti peritali e risultanze processuali, l’imputabilità soggettiva del danno, quindi di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili a fatto esclusivo del titolare del diritto di proprietà della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all’art. 2051 cc.

Soltanto in caso di risposta positiva al quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’art. 1126 cc.

Per tali motivi, Cass. 7 febbraio 2017 n. 3239 cassa la sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro.

Il crollo della terrazza è stato determinato – secondo la ricostruzione del CTU – dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro. Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria.